戸建住環境形成地区とは？わかりやすく解説します！

家を建てるための規制・法律は莫大にあり、さらに毎年細かく改正が行われます。
建ぺい率や容積率などよく聞くワードもあれば、一度聞いただけでは分からないワードが数多くあります。
その中で今回はあまり知られていない、しかし意外に重要な規制をご紹介します。
全国の市町村が決定する都市計画法に基づくルールです。

当社の活動拠点である福岡市内では『戸建住環境形成地区（特別用途地区）』という都市計画法による規制（ルール）が存在します。

※福岡市役所公表　戸建住環境形成地区のエリアを知りたい方はこちら

言葉を聞いただけでは分かりにくいですよね？

そこで今回は、戸建住環境形成地区（特別用途地区）について、どのようなものなのか福岡市の例を交えながら、土地を探している方向けに簡単に解説します。

戸建住環境形成地区（特別用途地区）とは？
戸建住環境形成地区（特別用途地区）で注意することは？

戸建住環境形成地区（特別用途地区）とは？

どのような規制（ルール）かというと、
地域ごとに人が入れ替わっても、多様な世代が住み続けられる、快適で住みやすい住環境のルールづくり　＝　平成24年1月に福岡市が定めた建築条例　＝　戸建住環境形成地区　となります。

指定されたエリアでは、用途地域に加えて、敷地の大きさや建物の大きさにさらに制限を設けています。

該当するのは、第一種低層住居専用地域のみに制限を加えた特別なルールです。

具体的なルールとは、国土交通省より福岡市などの指定都市で、戸建住宅・兼用住宅・二世帯住宅の建設を目的とする場合、敷地の最低面積を【165㎡(50坪)】に制限する】ということです。

何故、このような制限をしたのかというと・・・

ゆとりある居住空間の確保
二世帯住宅・バリアフリー住宅
高齢化社会への対応

などを目的とするため、このような制限が設けられています。

その土地に建てられる住宅規模にも規制は続き、

戸建住宅の場合・・・建ぺい率40%～50％以下・容積率60%～80以下（但し外壁後退距離により異なる）
兼用住宅の場合・・・建ぺい率40%以下・容積率80%以下
二世帯住宅の場合・・・建ぺい率50%以下・容積率80%以下

という制限が設けられています。

建ぺい率・容積率については、こちらの記事を参照ください。
関連記事）建ぺい率とは？容積率と合わせて解説します

福岡市においても平成23年9月22日に公布された「福岡市戸建住環境形成地区特別用途地区建築条例」は、福岡都市計画特別用途地区（戸建住環境形成地区）の都市計画決定や容積率等の変更とあわせて、平成24年1月5日より施行されました。
福岡市公式HPより

ただし、外壁後退距離(建物の外壁と敷地境界線までの距離)1m以上などの条件を満たせば、建ぺい率・容積率を緩和することができます。

戸建住環境形成地区（特別用途地区）で注意することは？

一見良いことだろうと思われるかもしれませんが、土地を売る側・土地を探している側どちらも注意が必要です。

土地を売る側にとって注意すべき問題
土地を探している側にとって注意すべき問題

があります。

土地を売る側にとって注意すべき問題　※戸建住環境形成地区に限る

例）自分が所有する80坪の土地を売りたい場合・・・

戸建住環境形成地区（特別用途地区）でなければ、半分の40坪・40坪に分けて、2区画(2軒分)として売ることも可能、選択は自由である
戸建住環境形成地区（特別用途地区）の場合、最低面積が50坪となるため、半分の40坪・40坪にして売ることはできない
（正式には、売ることは出来るが、買う側にとって建ぺい率・容積率の制限が厳しくなるため、なかなか買い手が見つからない）

といった問題が生じるのです。