家を建てるための規制・法律は莫大にあり、さらに毎年細かく改正が行われます。
建ぺい率や容積率などよく聞くワードもあれば、一度聞いただけでは分からないワードが数多くあります。
その中で今回はあまり知られていない、しかし意外に重要な規制をご紹介します。
全国の市町村が決定する都市計画法に基づくルールです。
当社の活動拠点である福岡市内では 『 戸建住環境形成地区(特別用途地区)』 という都市計画法による規制(ルール)が存在します。
※福岡市役所公表 戸建住環境形成地区のエリアを知りたい方はこちら
言葉を聞いただけでは分かりにくいですよね?
そこで今回は、戸建住環境形成地区(特別用途地区)について、どのようなものなのか福岡市の例を交えながら、土地を探している方向けに簡単に解説します。
戸建住環境形成地区(特別用途地区)とは?
どのような規制(ルール)かというと、
地域ごとに人が入れ替わっても、多様な世代が住み続けられる、快適で住みやすい住環境のルールづくり = 平成24年1月に福岡市が定めた建築条例 = 戸建住環境形成地区 となります。
指定されたエリアでは、用途地域に加えて、敷地の大きさや建物の大きさにさらに制限を設けています。
該当するのは、第一種低層住居専用地域のみに制限を加えた特別なルールです。
具体的なルールとは、国土交通省より福岡市などの指定都市で、戸建住宅・兼用住宅・二世帯住宅の建設を目的とする場合、敷地の最低面積を【165㎡(50坪)】に制限する】 ということです。
何故、このような制限をしたのかというと・・・
- ゆとりある居住空間の確保
- 二世帯住宅・バリアフリー住宅
- 高齢化社会への対応
などを目的とするため、このような制限が設けられています。
その土地に建てられる住宅規模にも規制は続き、
- 戸建住宅の場合・・・建ぺい率40%~50%以下・容積率60%~80以下(但し外壁後退距離により異なる)
- 兼用住宅の場合・・・建ぺい率40%以下・容積率80%以下
- 二世帯住宅の場合・・・建ぺい率50%以下・容積率80%以下
という制限が設けられています。
建ぺい率・容積率については、こちらの記事を参照ください。
関連記事)建ぺい率とは?容積率と合わせて解説します
福岡市においても平成23年9月22日に公布された「福岡市戸建住環境形成地区特別用途地区建築条例」は、福岡都市計画特別用途地区(戸建住環境形成地区)の都市計画決定や容積率等の変更とあわせて、平成24年1月5日より施行されました。
福岡市公式HPより
ただし、外壁後退距離(建物の外壁と敷地境界線までの距離)1m以上などの条件を満たせば、建ぺい率・容積率を緩和することができます。
戸建住環境形成地区(特別用途地区)で注意することは?
一見良いことだろうと思われるかもしれませんが、土地を売る側・土地を探している側どちらも注意が必要です。
- 土地を売る側にとって注意すべき問題
- 土地を探している側にとって注意すべき問題
があります。
土地を売る側にとって注意すべき問題 ※戸建住環境形成地区に限る
例)自分が所有する80坪の土地を売りたい場合・・・
- 戸建住環境形成地区(特別用途地区)でなければ、半分の40坪・40坪に分けて、2区画(2軒分)として売ることも可能、選択は自由である
- 戸建住環境形成地区(特別用途地区)の場合、最低面積が50坪となるため、半分の40坪・40坪にして売ることはできない
(正式には、売ることは出来るが、買う側にとって建ぺい率・容積率の制限が厳しくなるため、なかなか買い手が見つからない)
といった問題が生じるのです。
指定都市となれば、超極小住宅というのは数多く存在します。どんなに狭い土地でも家を建てることは可能ですが(建ぺい率・容積率の問題はありますが)、この戸建住環境形成地区(特別用途地区)によって最低面積が定められていると、計画通りの家が建たないという事態を招き兼ねません。
土地を売る側にしてみると、
- 安易に2つに分けて売ると、なかなか買い手が見つからない
- 知らずに売ってしまうと、後々のトラブルを誘発する
といったように、困った問題に発展して売るのを躊躇することになります。
そうならないためにも、必ず当社のような住宅兼不動産会社の専門家へ相談することを強くオススメします。
土地を探している側にとって注意すべき問題
この条例は、土地を買って家を建てる側からしても、希望のエリアで、少しでも安く土地を購入して家を建てたいと思った際、土地がなかなか見つからないといった問題に繋がります。
それ以外に、限られた土地の中で家を建てるとしても建ぺい率・容積率に厳しい制限が課せられ、思い通りの家が建てられないといった問題も生じます。
ご安心ください!
そこで、現在土地を探している人にアドバイスするならば、家を建てる際、何を優先とするか明確にすることです。家を建てる優先順位のスタートは土地選びからです。
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関連記事)土地購入のチェックリスト!安心・安全を見極め 土地選びの優先順位は?ポイントを伝授します!
全国的にも珍しく人口が増え続けている福岡市。指定都市ならではの条例を事前に把握して、最低面積が徐々に狭く制限されていっている現在でも、夢の家を実現するために準備を大切にしてください。
糟屋郡や福津市など福岡市近郊でも、土地の最低面積の制限はあります。
土地を探しているお客様はお気軽にご相談ください。
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