かなり高額な買い物でもある土地。
失敗したくないからこそ、慎重に選びたいものの、どのようなことに注意して選べばいいのか？
今回は、家を建てたい方に向け、まず第一歩として非常に重要な土地の選び方について、注意点やポイントを分かりやすく説明します。
土地選びの注意点とは？
- 立地条件
- 地盤や災害リスク
- 土地の形状と面積
- 法的制限
- 土地の歴史と過去の利用状況
- 費用面の確認
- 将来性
- 現地の確認
という8つのポイントに分け、注意点を説明します。
1. 立地条件
土地の立地は、生活の利便性や資産価値に直結します。
注意点は、以下の3つです。
最寄り駅やバス停までの距離は、徒歩10分以内が理想とされています。
- 交通アクセス: 最寄りの駅やバス停からの距離、主要道路へのアクセス
- 周辺環境: 商業施設、学校、病院、スーパーなどの利便性
- 治安: 犯罪率や街灯の有無
主要道路に近いと車の利用が便利ですが、騒音や排気ガスの問題がないか確認しましょう。
スーパー・コンビニ・学校・病院・公園などが近くにあると生活が快適です。
また、子育て中の場合は学区を確認することも重要です。
そして、最も重要な犯罪率や交番の位置、夜間の街灯の明るさを現地でチェックしましょう。
2. 地盤や災害リスク
土地の安全性は、建物の耐久性や災害時の被害に影響します。
以下に注意する必要があります。
- 地盤の強さ: 地盤が弱いと建築費が高くなる可能性
- 災害リスク: 洪水、地震、土砂災害のリスクをハザードマップで確認
地盤が弱い場所では地盤改良が必要になる場合があります。
自治体の地盤マップや、専門家の調査を活用しましょう。
災害リスクは、ハザードマップを確認し、洪水・地震・津波・土砂災害などのリスクが低い地域を選びましょう。
埋立地や河川近くの土地は、特に注意が必要です。
3. 土地の形状と面積
土地の形状や広さは、建築可能なプランに影響します。
値段だけで決めず、使い勝手や暮らしやすさまで考える必要があります。
- 形状: 四角形が理想的・狭小地や不整形地は注意
- 面積: 建物を建てる際の用途や将来の計画に合う広さか確認
正方形や長方形の土地は建築が容易ですが、旗竿地（細長い通路で道路に接続する土地）や不整形地は建築の制約が多くなることがあります。
また、家の広さや駐車場、庭などのスペースを確保できるか確認しましょう。
自治体の規制や、建築基準も影響します。
4. 法的制限
土地には、地域のルールや法律に基づく制限が存在します。
以下の点に注意しましょう。
- 用途地域: 住居専用地域か商業地域かによって建築制限が異なる
- 建ぺい率・容積率: 建物の大きさや階数に制限がある場合がある
- 接道義務: 道路に2m以上接していないと建築不可の場合がある
住宅専用地域・商業地域・工業地域など、それぞれ建築可能な建物や活動が異なります。
住宅には静かな環境が望ましいため、周囲に工場や騒音源がないか確認しましょう。
また、建ぺい率は土地に建築できる建物の占有面積の割合、容積率は建物の延べ床面積の割合を示します。
制限を超える建築は違法となるため注意が必要です。
建物を建てるには、道路に2m以上接していることが必須です。
接道がない土地は、建築できない場合があります。
5. 土地の歴史と過去の利用状況
過去の利用状況は、安全性や法的な問題に影響します。
- 過去の利用状況: 工場跡地や埋立地でないか確認
- 隣地との関係: 境界線の問題がないか、近隣とのトラブルが過去にないか調査
土地が工場や産業廃棄物の埋立地として利用されていた場合、土壌汚染のリスクがあります。
隣地との境界が曖昧だと、所有権やトラブルが発生する可能性があります。
境界確認書や、測量図を確認してください。
上記以外にも、土地の近くにあるお店などを訪れ、噂などを軽く聞いておくのもいいでしょう。
6. 費用面の確認
土地購入に伴う費用は購入額だけでなく、諸費用や維持費も考慮する必要があります。
- 土地価格: 相場と比較して適正かどうか
- 諸経費: 登記費用や測量費、仲介手数料なども含めた総額
- 維持費: 固定資産税や管理費用などのランニングコスト
地域の相場と比較し、適正価格かどうかを判断しましょう。
あまりに高すぎる土地は論外ですが、あまりに安すぎる土地も、なぜ安いのか、その理由も調べて損はないでしょう。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 測量費用
- 不動産取得税
などが発生します。
これらは、土地価格の10～20%程度を見込む必要があります。
また、購入後にかかる固定資産税や管理費用も、忘れずに考慮してください。
7. 将来性
土地の資産価値は、将来の街の発展や計画に左右されます。
- 都市計画の有無: 再開発計画や交通網の整備予定があるか
- 資産価値: 長期的に価値が保たれる土地か
再開発や新駅の建設予定がある地域は、資産価値が高まる可能性があります。
一方で、近隣に高速道路や大規模施設が建設される場合は騒音や渋滞が増えるリスクも。
将来的に土地を売却する可能性がある場合、人気のエリアや立地条件の良い土地を選びましょう。
中には、隣の空き地に大きなマンションが建って、非常に暮らしにくくなったなどの問題が発生する事案もあります。
8. 現地の確認
購入前に、実際に現地を訪れることは必須です。
オンライン見学なども多々ありますが、実際写真や動画とは違った・・・なんて声も多く耳にします。
- 時間帯ごとの観察: 朝昼夜で雰囲気が変わる場合がある
- 実際の陽当たり: 計画図では分からない実際の日当たりや風通しを確認
- 騒音や匂い: 近隣施設や交通量からの影響を確認
朝昼夜で交通量や人の動き、治安が異なることがあります。
昼間だけでなく、夜間の様子なども見ておきましょう。
周囲の建物や地形によって、家の中に十分な日光が入らない場合があります。
建築後の生活を想像しながら確認してください。
道路や工場、飲食店などから発生する騒音や匂いの影響を現地で確認しましょう。
土地選びは、生活の基盤を決める重要なプロセスです。
上記の注意点をもとに慎重に検討し、必要であれば専門家（不動産業者や建築士）に相談しましょう。
ただいまぁが行き交う家づくり I’m home！（アイムホーム）
より良い家づくりのために、土地探しから全力でサポートいたします。
当社では家づくりで一番重要な「お金」について学ぶ機会を定期的に開催しています。
詳しい情報は ブログへ
資料請求・お問い合わせは こちら
